Сколько стоят квартиры в Европе?

22.02.2006 15:00 Недвижимость за рубежом – тема, которой еще долго предстоит занимать умы наших сограждан, мечтающих о приобретении второго дома за пределами России. Грянувшие на крещение морозы лишний раз заставили потенциальных покупателей иностранных коттеджей, вилл и апартаментов обратить свой взор в сторону теплых стран – Болгарии, Испании, Франции.

Многочисленные выставки по недвижимости, проходящие в Европе в последнее время, подтвердили, что квадратные метры жилья в Испании и во Франции по-прежнему котируются очень высоко. Объекты рынка привлекательны как для тех, кто покупает дом с целью проживания в нем, так и для тех, кто хочет выступить в роли инвестора. Однако по части выгодности инвестиций большую часть европейских государств превзошла Болгария - дружественная нам во все времена страна, которая в последнее время весьма активно строится.
 

Стоимость квартир в Болгарии

По данным Национального института статистики Болгарии (BNSI) и исследованиям Industry Watch Group, средний прирост цены недвижимости в Болгарии составил 48% за 2004 год. В Софии (столица страны) цены выросли на 26%, в то время как в некоторых сегментах рост превысил средний по стране в несколько раз. Цены в Софии только в четвертом квартале выросли на 11,3%, что позволяет сделать вывод о дальнейшем росте в 2005 году. Самыми дорогими являются города Варна и София (около 1000 евро за м2), самый дешевый - северо-западный регион Болгарии (около 150 евро за м2), однако важно помнить, что это усредненные показатели, которые включают не только недвижимость на побережье, но и в поселках, в глубине материка. Что касается цен на новостройки, то в большинстве представленных на российском рынке комплексов апартаментов цена за метр колеблется в районе 650-1200 евро за м2.

Немаловажным фактором ценообразования является вступление Болгарии в Евросоюз в 2007 году. Как показывает практика, такая новость всегда поднимает цену на недвижимость в стране. Однако основной причиной роста нужно назвать развитие ипотечного кредитования местными банками: объем привлеченных средств в 2004 году составил 500 млн. евро, что составляет 2,7% ВВП станы. Кредитные ставки начали заметно снижаться в течение четвертого квартала 2004 года и теперь сопоставимы со среднеевропейскими. На сегодняшний день почти все застройщики нового жилья предлагают рассрочку платежа.

Другой момент, повлиявший на цены, - прирост инвестиций из-за рубежа. За последние 4 года объем иностранных инвестиций вырос с 14 млн евро за 2001 год до 123 млн евро за первые три квартала 2004 года. Важными предпосылками являются сильная позиция английского фунта к евро, а также болгары, живущие за пределами страны (1 млн из 8 всего) и поддерживающие своих родственников, - около 100 млн евро ежемесячно, часть которых инвестируется в недвижимость.

По данным Министерства экономики Болгарии, количество туристов, посещающих Болгарию, возросло на 50% за последние три года. Объем инвестиций в туристический сектор за последние пять лет составил 500 млн евро, причем на 90% состоящий из частных инвестиций.

На сегодняшний день динамично развивающаяся Болгария является наиболее выгодным сточки зрения темпов развития местом для инвестиций в недвижимость во всей Европе. К такому мнению склоняются почти все эксперты в области продажи зарубежной недвижимости в Англии, Скандинавии и России, стран, в значительной мере влияющих на формирование цен на недвижимость в курортных странах. Развитие страны всегда тесно связано с ценой на недвижимость, и это именно та ситуация, которую мы сейчас наблюдаем в Болгарии. Однако столь динамичный рост цен не может длиться долго, и потенциальному инвестору стоит помнить об этом. На сегодняшний день почти все катализаторы роста цены в Болгарии уже запущены. Потенциальный инвестор должен помнить об опыте Чехии и Мальты, когда после вступления в EC ожидаемого бума покупок не случилось: рынок оказался переполнен, что привело к снижению цен.


Стоимость квартир во Франции

Недвижимость во Франции - «продукт» для России весьма интересный. Тут нельзя говорить о моде или о преимуществах, понятных большинству (количество солнечных дней в году, море и т.д.), тем не менее спрос на недвижимость во Франции достаточно высок. Наиболее известный регион во Франции и наиболее популярный у россиян при приобретении недвижимости - это, несомненно, Лазурный Берег - символ роскоши, успеха и престижа.

По данным Французской национальной ассоциации риелторов (FNAIM), рост цен на недвижимость во Франции составил 6,5% в 2001, 9,2% - в 2002-м, 14,2% - в 2003-м и 13,9% в первом квартале 2004 года (всего порядка 48% за последние 5 лет или 88% за последние 6 лет), причем активнее всего дорожают не-большие квартиры и маленькие дома. Средний показатель по стране составляет 2251 евро/м2,1546 евро/м2 - на севере и востоке страны, 1739 евро/м2 - на западе, 1931 евро/м2 - в центре и в Альпах,
1990 евро/м2 - на юго-западе, 2934 евро/м2 – на юго-востоке. Средняя цена на квартиру в стране колеблется в пределах 90-100 тыс. за вторичное жилье и 130-150 тыс. евро за новое строительство, на дома в пределах 150-180 тысяч.

Динамика развития цен по регионам Франции в период 2002-2003 год:
Bretagne - +6,8%, Basse Normandie - +10,8%, Haute Normandie - +7,1%, Picardie - +8,0%,  Nord/Pas de Calais - +2,1%, Champagne Ardennes - +15,1%, Lorraine - +7,3%, Alsace - +14,0%, Franche Compt - +3,1%, Rhone Alpes - +18,2%, Provence Alpes Cote d'Azur - +11,4%, Languedoc Roussillon -+28,4%, Midi Pyrenees - +13,0%, Aquitaine - +15,4%, Poitou Charente - +7,3%, Pays de la Loire - +11,9%, Centre - +9,6%, He de France - +14,5%, Bourgogne -+16,7%, Auvergne - +7,5%, Limousin - +9,3%, France entiere - +11,3%.

Порядка 40% иностранных покупателей - англичане, большая часть таких сделок совершается с привлечением ипотечного кредитования. Французское правительство разработало специальную программу «под ключ» для иностранных инвесторов, названную leaseback, или Residence de Tourisme. Смысл программы в том, что покупатель передает свою квартиру в управление компанией для сдачи в аренду на короткий срок (гостиница) и за счет полученных средств расплачивается с кредитом, а правительство получает возможность ликвидировать дефицит гостиниц в регионе. Покупателю гарантируется доход в размере 3-7% от цены квартиры ежегодно, причем управляющая компания берет на себя все расходы и даже оплату ваших налогов. Программа призвана погасить кредит в течении 7-11 лет. Важным преимуществом является освобождение от НДС (19,5%) при покупке недвижимости и возможность проводить в своей квартире несколько недель в году в течение всего срока погашения кредита. Однако для обеспечения высокой доходности такие комплексы строятся в месте дорогого и развитого туризма (Париж, Нормандия, Британия, Альпы, Лазурный Берег и Монако), и такая недвижимость сама по себе стоит дорого.


Стоимость квартир в Испании

Вот уже в течение многих лет Испания признана одной из наиболее выгодных стран в Европе для инвестиций в недвижимость. Стабильный рост испанской экономики, развитие туризма и интереса к стране в целом влекут уверенное удорожание недвижимости. По разным данным, цены на недвижимость в Испании выросли приблизительно на 145% с 1997 года (Каталония - +150%, Мадрид - +145%, Страна Басков - +144,6%, Канарские острова - +138,3%, ::І а     Валенсия - +132%, Андалусия -+118,9%).

По данным ASDC (Association of Spanish Developers and Constructors), количество домов, купленных иностранцами, составило: 67 000 в 2002 году, 135 000 в 2003 году (+50%, общий объем инвестиций - 7167  млн евро) и порядка 160 000 в 2004 году. Всего, по разным данным, общее количество таких домов достигает 2  000000.

Национальный состав покупателей можно оценить, по данным за 2003 год, по провинции Малага пейзажу     (Malaga), включая Costa Del Sol (45% от покупок иностранцами на сумму 3 225 000 000 евро): англичане - 52% (20 020 объектов / 1677 млн евро), немцы - 20% (7700 объектов / 645 млн евро), французы - 8% (3080 объектов / 258 млн евро), итальянцы - 6% (2310 объектов / 193,5 млн евро), бельгийцы - 6% (2310 объектов / 193,5 млн евро) и выходцы из Скандинавии - 5% (1925 объектов / 161,25 млн евро).
 
По данным Sociedad de Tasacion, на июнь 2004 года средние цены на недвижимость в Испании составили: Барселона - 3100 евро/м2, Мадрид -3100 евро/м2, центры провинций - 1400 евро/м2, небольшие города - 1200 евро/м2.

На сегодняшний день в общем и целом европейские эксперты прогнозируют замедление роста цен на недвижимость в Испании. Причинами называют замедление роста испанской экономики, повышение уровня обеспеченности жильем местного населения (около 92%), увеличение объема предложения; по данным El Pais, в Испании строится больше жилья, чем по всей Европе вместе взятой. Однако, несмотря ни на что, недвижимость продолжает расти в цене в целом по стране и по отдельно взятым регионам. Испанские строительные компании осваивают новые рынки, в числе которых Россия и другие страны СНГ, где на сегодняшний день идет активный рост спроса на зарубежную недвижимость.

Наиболее удобные условия для покупки недвижимости для нерезидентов на сегодняшний день предоставляет Испания: отсутствие ограничений на покупку каких бы то ни было объектов недвижимости иностранцами, простота оформления, доступность ипотечного кредитования, умеренные налоги, защищенность и автоматическая шенгенская мультивиза.

Во Франции более сложная ситуация с оформлением ипотечных кредитов нерезидентам из России и легализацией пребывания. И если испанские риелторы уже учат русский язык и нанимают русскоговорящий персонал, то французские только начали об этом задумываться.

В Болгарии, несмотря на рост цен, существует ряд ограничений на покупку. Нерезидент не может владеть землей: для покупки дома с участком придется открывать фирму в Болгарии, которую нужно будет поддерживать и сдавать ежегодные отчеты. Для того чтобы получить ВНЖ, в Болгарии необходимо прожить в течение года не менее 6 месяцев и 1 дня.

Покупателю важно определиться в приоритетах при выборе страны: покупка совершается для выгодного вложения средств или же для максимально комфортного отдыха и проживания. Так, в данный момент из трех перечисленных стран быстрее всего дорожает Болгария, но до европейских стандартов жизни ей еще достаточно далеко, поэтому для комфортного проживания больше подойдут Испания или Франция, где подорожание недвижимости не столь интенсивно, но достигнут высокий уровень развития страны, обеспечивающий максимально комфортное проживание. Но определенный уровень развития страны уже достигнут.

Наиболее выгодным вложением денег в европейскую недвижимость сейчас является покупка домика в болгарской деревне
Женский журнал www.BlackPantera.ru:  Наталья Иванова